No episódio 46 do Podcast Jurerê+, a vereadora Manu Vieira e o sócio da Imobiliária Viva Jurerê, Norton Willrich, desmistificam os impactos da revisão urbanística, a judicialização da fruição pública e as regras do jogo para investidores e moradores no Norte da Ilha.
O avanço populacional expressivo e a marcante escassez de solo urbanizável colocaram a revisão do Plano Diretor de Florianópolis no centro das atenções de investidores, construtoras e moradores. Com cerca de 60% do território insular tombado como área de preservação ambiental permanente e menos de 40% passível de ocupação, a capital catarinense enfrenta o desafio crítico de acomodar novos residentes sem expandir manchas urbanas desordenadas sobre ecossistemas frágeis. Para esclarecer as novas diretrizes técnicas e as controvérsias jurídicas em torno da legislação, o podcast Jurerê+, apresentado por Norton, recebeu a vereadora Manu Vieira. O encontro proporcionou uma imersão profunda nos mecanismos urbanísticos que moldam a cidade, detalhando o funcionamento real da outorga onerosa, os entraves da fruição pública, as limitações orçamentárias do município e as perspectivas de valorização para o mercado imobiliário em Jurerê.
A premissa fundamental defendida por Manu Vieira sustenta-se nas particularidades geográficas da capital. Santa Catarina consolidou-se como o estado que mais recebeu novos habitantes na última década, tendo Florianópolis como principal porta de entrada. Conforme apontou a vereadora, restringir o crescimento vertical formal no passado apenas empurrou o desenvolvimento para a clandestinidade: “Nós temos praticamente 60 e poucos por cento da Ilha que é protegida de alguma forma, restando quase 40% de área urbanizável. De 2014 até a aprovação do plano, tivemos 30% de expansão de mancha urbana. Cresceu de forma irregular sobre dunas e áreas de preservação. Para permitir que as pessoas morem de maneira formal e digna, a gente precisa crescer para cima.”
A parlamentar destacou ainda as barreiras naturais da cidade, explicando que a proximidade com o lençol freático inviabiliza garagens ou estruturas profundas no subsolo, tornando a verticalização a saída mais lógica para ratear o custo de redes de esgoto e infraestrutura: “Quem fura 80 centímetros para baixo em Florianópolis acha lençol freático em quase tudo. Isso cria um custo gigantesco para a construção, além do risco de contaminação da nossa água potável. Não podemos crescer para baixo, temos que crescer para cima. Adensar é uma estratégia essencial para termos infraestrutura digna e dividirmos essa conta coletiva.”
No centro dessa reestruturação urbana está a outorga onerosa do direito de construir, instrumento técnico que permite ao construtor adquirir potencial construtivo adicional dentro dos limites permitidos pelo zoneamento. Manu Vieira desmistificou o conceito de forma direta: “Você tem autorização para construir um prédio de determinado porte, mas deseja construir um pouco mais dentro do que o zoneamento permite. Esse pedaço excedente você adquire através da outorga, que nada mais é do que comprar um ‘pedacinho de céu’. O plano de 2014 trazia o conceito, mas as travas de zoneamento o tornavam utópico e impraticável. Agora, a ferramenta foi devidamente regulamentada.”
A dinâmica de distribuição desses recursos financeiros constitui outro pilar importante da nova legislação. A regra estabelece uma divisão rigorosa: metade dos valores arrecadados permanece diretamente no bairro que gerou a outorga, sendo obrigatoriamente revertida em obras de mitigação de impacto, melhoria de acessos e drenagem pluvial. A outra metade é direcionada ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, responsável por custear intervenções estruturantes de grande porte e projetos de habitação social na capital. Diante dessa prerrogativa, a vereadora reforçou a importância do engajamento comunitário: “As pessoas podem acompanhar em tempo real o valor da outorga do bairro no site do Replan. Descubra o acúmulo de recursos, procure a associação de moradores e exija esse diálogo com a prefeitura para que as melhorias locais realmente saiam do papel.”
Durante o debate, Norton levantou reflexões pontuais sobre a arrecadação municipal, questionando como o poder público pretende equilibrar a balança entre a atração de investimentos e a execução célere das contrapartidas de infraestrutura nos bairros: “Existe uma necessidade de arrecadação municipal que IPTU e ISS não suprem para atender esse volume gigantesco de pessoas vindo morar em Florianópolis. Para captar recursos sem penalizar o cidadão comum, incentivos para a construção civil entram na pauta como solução viável. Contudo, as empresas e moradores de Jurerê questionam como garantir que os 50% destinados ao bairro retornem de forma imediata em drenagem e infraestrutura local, sem se perderem na lentidão burocrática.”
Ao responder à colocação de Norton, a parlamentar expôs a rigidez orçamentária do município, que arrecada pouco mais de R$ 4 bilhões anuais, mas compromete a quase totalidade dessa receita com despesas constitucionais obrigatórias de educação, saúde e folha de pagamento, restando menos de 5% livres para investimento direto em obras públicas.
Outro ponto nevrálgico do episódio foi a fruição pública, dispositivo que concede incentivos de potencial construtivo a empreendimentos privados que incorporam praças abertas, galerias de circulação e áreas de convivência integradas ao espaço urbano. Manu Vieira ressaltou o benefício urbanístico da medida: “A fruição pública permite que o pedestre desfrute do empreendimento, sem criar muros cegos com a cidade. Trata-se de abrir áreas privadas para o uso coletivo, gerando ambientes de convivência onde as pessoas se encontram, conversam e constroem comunidade. É uma ferramenta moderna e amplamente consolidada.”
No entanto, a contestação judicial do instrumento por parte do Ministério Público gerou incertezas regulatórias na ponta do mercado. Norton relatou o impacto prático dessa indefinição no dia a dia do setor imobiliário da região: “Como empresária, você deve imaginar a insegurança jurídica que essa situação gera para o mercado. As construtoras nos procuram diariamente sem saber qual produto estruturar: ainda cabe estúdio no bairro ou a demanda pede unidades familiares de três suítes? Como vai ficar a fruição para melhorar a taxa de ocupação ou o gabarito? Em Jurerê, cerca de 90% dos terrenos disponíveis estão em zoneamento ARP 2.4, tornando o uso misto e os incentivos fatores cruciais para que as contas dos projetos fechem.”
A vereadora criticou a judicialização unilateral de matérias técnicas deliberadas pelo comitê gestor do plano, afirmando que o processo seguiu os ritos democráticos das 14 audiências públicas e que a paralisação de diretrizes aprovadas penaliza o desenvolvimento econômico da cidade.
Ao analisarem o panorama de Jurerê, bairro onde Manu Vieira empreendeu por 15 anos à frente do restaurante Armazém de Secos e Molhados, ambos constataram que a região superou a sazonalidade exclusiva dos meses de verão e mantém atividade econômica contínua o ano todo. Para consolidar essa posição de destaque e sustentar a valorização patrimonial, os debatedores concluíram que o bairro precisa focar em prioridades essenciais: a execução de um plano definitivo de macrodrenagem contra alagamentos, a ampliação de linhas e horários de transporte coletivo para atender os trabalhadores que prestam serviços no local e a implantação de novos equipamentos privados de saúde e educação, sempre harmonizando o dinamismo dos novos moradores com as raízes culturais de Florianópolis.
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