O aquecimento do mercado imobiliário em Florianópolis coloca a capital catarinense no centro das atenções nacionais, impulsionado pela atração de investimentos, valorização do metro quadrado e fluxo migratório contínuo. Esse cenário acelerado, contudo, exige rigor técnico redobrado na gestão de custos, segurança jurídica nos contratos e equilíbrio urbano. O tema foi debatido a fundo no episódio 49 do Podcast Jurerê+, apresentado por Norton Willrich, sócio da Viva Jurerê, que recebeu o engenheiro Carlos Leite, presidente do Sinduscon da Grande Florianópolis.
Com décadas de atuação no setor e histórico na consolidação urbana de Jurerê Internacional pela Habitasul, Leite detalhou a reestruturação do Plano Diretor, alertou sobre as armadilhas financeiras em contratos de Sociedades de Propósito Específico (SPE) e analisou os gargalos produtivos trazidos pela reforma tributária e pela escassez de mão de obra.
O Plano Diretor e a autonomia financeira municipal
Um dos pontos de destaque da entrevista foi a análise dos impactos do Plano Diretor na dinâmica socioespacial da ilha. Leite enfatizou que, historicamente, a cidade concentrou lançamentos imobiliários de alto padrão sem integrar de forma exequível a Habitação de Interesse Social (HIS).
O presidente do Sinduscon explicou que o novo arcabouço normativo descentralizou as áreas passíveis de habitação acessível, superando as antigas limitações geográficas: “Florianópolis ficou muito famosa no mundo inteiro por empreendimentos de altíssimo padrão, mas está na hora de resgatarmos a questão da habitação de interesse social. Não é por filantropia; é por uma necessidade de mercado e urbanística. Hoje nós temos quatro movimentos pendulares diários de trânsito em quase todos os sentidos, o que mostra que as pessoas moram longe de onde trabalham. O plano diretor atual traz a receita do bolo: o incentivo às micro e macrocentralidades urbanas para viabilizar a cidade de 15 minutos.”
Outro avanço expressivo apontado pelo dirigente diz respeito à arrecadação por meio da Outorga Onerosa do Direito de Construir, mecanismo do Estatuto da Cidade plenamente regulamentado na capital catarinense. Segundo Leite, o instrumento criou uma capacidade de investimento público sem precedentes na história local: “O secretário de infraestrutura comentou recentemente que, em mais de duas décadas de prefeitura, nunca o município teve capacidade de investimento com recursos próprios gerados aqui dentro, exceto agora a partir das outorgas e incentivos urbanísticos. O dinheiro do município não cai do céu nem vem isoladamente do empreendedor; ele vem do mercado consumidor e agora retorna diretamente para obras estruturais.”
O descompasso entre velocidade privada e infraestrutura pública
Apesar do incremento de receitas, a relação entre a agilidade dos investimentos particulares e o tempo de resposta da administração pública permanece como o principal gargalo urbano da capital.
Para Carlos Leite, o desafio central para os próximos anos reside em sincronizar esses calendários, especialmente nos eixos de saneamento básico e mobilidade urbana: “A velocidade no desenvolvimento dos empreendimentos e investimentos particulares hoje está muito maior do que a capacidade do poder público de fazer a infraestrutura necessária acontecer. O maior desafio é colocar essas velocidades par e passo. Nós temos que trocar os motores desse avião com o avião voando, porque entram cerca de 10 mil novos moradores em Florianópolis a cada ano. A legislação está posta; precisamos agora de mais acabativas do que iniciativas.”
Ao comentar o cenário de mobilidade e a pressão sobre os bairros do norte da ilha, Norton Willrich ressaltou a importância da evolução urbana equilibrada: “Florianópolis tornou-se um cartão de visita no Brasil e no exterior. Vemos a iniciativa privada atuando forte, buscando arquitetos de renome e projetos modernos. Desde as mudanças que começaram a trazer o uso misto e o comércio de rua para o Jurerê tradicional, vimos o bairro ganhar vida, passeios melhores e convivência. O crescimento precisa vir acompanhado dessa qualidade no dia a dia do morador.”
Alerta ao investidor: o risco das SPEs sem patrimônio de afetação
A proliferação desenfreada de modelos societários como a Sociedade de Propósito Específico (SPE) para viabilizar obras por cotas foi tratada com severidade. O presidente do Sinduscon esclareceu que a SPE é uma ferramenta jurídica legal, mas seu uso desvirtuado tem colocado investidores desavisados em risco patrimonial direto.
Leite relembrou a quebra histórica da construtora Encol, que motivou a criação do regime de patrimônio de afetação na legislação brasileira para blindar os ativos de cada obra: “O problema não é a SPE em si, mas a forma como está sendo vendida. Oferecem para a pessoa entrar em uma SPE como se ela estivesse comprando um apartamento na planta. Na verdade, ela está virando sócia de uma empresa, assumindo responsabilidade solidária por tudo o que der certo e tudo o que der errado. Se a obra encarecer ou parar, o cotista é sócio e terá que fazer aportes; ele não tem a quem recorrer. Na incorporação imobiliária registrada com patrimônio de afetação, os bens da obra não se misturam com os da construtora, garantindo a entrega.”
Norton Willrich corroborou o alerta, destacando o papel das imobiliárias consolidadas na diligência prévia para resguardar compradores: “O mercado em alta atrai investidores sérios, mas também atrai aventureiros. Vemos projetos sendo anunciados sem que o incorporador tenha sequer assinado o contrato de aquisição do terreno. Como imobiliária e corretores, nossa função primordial é realizar a due diligence técnica e jurídica completa para filtrar projetos consistentes e proteger quem confia o patrimônio ao nosso trabalho.”
Reforma tributária, CUB e o encarecimento da mão de obra
O impacto econômico na ponta final da construção civil foi outro ponto nevrálgico do bate-papo. O cálculo do Custo Unitário Básico (CUB), elaborado em Santa Catarina pelo Sinduscon da Grande Florianópolis em conjunto com a CBIC, passa por revisão nacional para atualizar critérios e insumos frente à modernização industrial dos canteiros de obras.
Contudo, a iminência da reforma tributária projeta incertezas no fechamento de orçamentos, sobretudo em uma praça onde grande parte dos serviços é subcontratada via pequenas empreiteiras: “Há uma insegurança tributária real em relação à regulamentação dos novos tributos como IBS e CBS. O modelo de construção de Florianópolis apoia-se em empreiteiros de mão de obra terceirizada, formados em sua maioria por operários que ascenderam no setor e agora gerenciam empresas. A complexidade contábil que está se desenhando vai exigir assessoria técnica pesada para que os empresários não sejam surpreendidos financeiramente no meio de projetos de ciclo longo”, alertou Leite.
Norton observou o reflexo imediato dessas variáveis nas negociações de novos canteiros: “Conversando com incorporadores locais consolidados, já ouvimos relatos de que os empreiteiros não conseguem mais fechar contratos abaixo de 1,9 ou 2 CUBs por metro quadrado, justamente pelo receio do repasse da carga tributária na mão de obra. Isso exige cautela para discernir o que é valorização real do imóvel e o que é repasse de inflação de custo.”
A evolução conceitual de Jurerê e a demanda náutica
Ao resgatar a trajetória de Jurerê Internacional desde a década de 1980, Carlos Leite compartilhou lembranças de sua atuação executiva na Habitasul ao lado de nomes fundamentais do projeto original, como Eurito Druck e Péricles de Freitas Druck: “Lá no início, nós não vendíamos simplesmente um lote; vendíamos um conceito de urbanismo e convivência. O Péricles costumava dizer que o que mais vale em Jurerê é aquilo que nós não fizemos, deixando espaço planejado para o projeto se adaptar organicamente ao longo dos anos. Foi essa visão de longo prazo que preservou a qualidade de vida local.”
Questionado por Norton sobre o que ainda falta para consolidar a infraestrutura do balneário, Leite apontou diretamente para o mar: “Se há algo que falta na concepção original de Jurerê, é uma infraestrutura náutica estruturada. O projeto original previa uma marina de apoio de grande porte há décadas, algo que acabou barrado em disputas judiciais e ambientais na época. Florianópolis é uma cidade com vocação marítima indiscutível e Jurerê precisa desse equipamento náutico para completar seu ciclo de infraestrutura turística e esportiva.”
Assista o episódio completo
Para acompanhar todas as análises detalhadas sobre compactação de plantas residenciais, pleno emprego no setor da construção, dinâmica fundiária e histórias exclusivas dos bastidores de Florianópolis, assista à gravação na íntegra.
O episódio completo está disponível no canal Viva Jurerê TV:
